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香港楼市处于十字路口 下季房价有望重新上升

2005年09月29日 10:28

  中新网9月29日电 利嘉阁地产研究部主管周满杰在香港经济导报撰文指出,目前楼市走势正处于十字路口之上。周满杰在文章中称,自今年5月份开始,由于楼市屡受加息影响而持续停滞,交易量较年初高峰减少近半,房价未来走势十分不明朗,买家几乎提不起入市兴趣,而业主则担心过早出售物业无非赶上升值机会,令市场处于高度胶着状态。不过由于各项因素利好楼市,预计今年第四季度楼市将重新上升,而房价则会有5%的上升空间。

  楼价调整未现抛售压力

  文章指出,过去数月中,由于楼市饱受加息困扰,加上市场缺乏能够吸引买家入市的新盘,使二手楼市一直在低位徘徊。然而,二手楼市的成交量萎缩,却并未影响房价走势。自5月份楼市开始调整以来,房价虽有升有跌,但整体走势仍是向上,价现水平较5月初也仍有0.5%的升幅。技术上看,成交量减少而未见房价下跌,可见楼市并未出现炒家减价拋售的状况,成交量萎缩只是短暂的市场调节。

  此外,虽然有炒家减价拋售,但绝大部份仍能获得丰厚的利润,进帐也仍有5%~10%的升幅,可见能令楼市趋跌的动力非常微少。

  因此从技术上看,楼市走势仍属大涨小回格局,牛市仍在运行中。笔者深信,是次调整属短期整固,当加息因素被淡化,再加上卖地效应刺激,建立新的支持位,二手交投及楼价势必再次踏上急速的上升轨道。

  房价总体水平不偏高

  周满杰在文章中指出,目前二手住宅价格比年初上升约15%,但比1997年高峰期仍低约45%。期间房价虽然轻微下调,但仍有个别一手豪宅盘创出高价;东南九龙、新西九龙、青衣及青山公路等地区的二手房价,也在卖地、新盘火热销情等因素刺激下上升,可见市场并非一面倒地看淡后市,更不存在高位见顶、割价拋售等情况,估计住宅成交量萎缩只属短期调整,因此相信目前整体楼市的价格水平并不偏高。

  此外,目前一手房价普遍与同区二手房价仍有约20~30%的偏差。但由于一手新盘绝大部份为期房项目,反映买家和投资者仍看好楼市发展,认为期房在2~3年后落成时,房价将会比现在高出20~30%,这是看好后市的表现,也反映市场预期二手楼市可进一步上升。

  实质利率趋跌有利后市

  9月21日,银行作出今年第六次加息,最优惠利率已于年内累积上升1.75厘,而一般按揭息率加幅更高达2.25厘,令供楼人士每月供楼负担增加15%。不过,若把通胀的因素计算在内,实质利率(按揭利率减去通胀率,而最新的消费物价升幅为1.3%)的升幅不足1厘,供楼人士每月实质供楼支出仅为8%。由于市场预期租金、薪酬及零售价格将会持续上升,预计今年底前通胀率为2.5%~3.0%,换言之,通胀率将可完全抵销、甚至盖过加息构成的影响,相信买家仍会乐意“借平钱”入市,并推动成交量及房价上升。

  新盘供应短缺 购买力投入二手市场

  文章称,除了楼市畅旺以外,住宅供应短缺也是房价持续上涨的原因。纵观1997年后的大跌楼市,一手住宅供过于求,摊薄市场的购买力,令二手市场疲弱;发展商新盘余货囤积,也增添二手房的抛售,令房价反弹乏力。然而,随着政府于2002年暂停卖地,发展商用土地储备越来越少,因而放慢推出新盘的速度,市场购买力随即回流二手楼市,推动二手房价回升,让不少业主换楼能力加强。换楼流转机制持续起动,为楼市提供足够上升动力。

  虽然去年政府恢复卖地,但勾出的地皮仅八幅,令发展商未来可发展的住宅项目有限,可以预期发展商将进一步减少推盘以求预留空间作日后销售部署,估计日后更多购买力将会投入二手市场发展,刺激楼价向上。

  此外,新盘供应短缺,加上发展商拖慢售楼速度,令楼市重新由二手住宅主导。根据土地注册处数据显示,今年上半年香港仅有9654宗一手住宅买卖登记,较去年同期大跌38%;而二手成交比例继1997年后再度超过80%,达至84.8%。回顾过去,二手房成交比例过80%时,每年房价平均升幅最少达20%。而今年上半年二手房成交量已突破80%,年初至今房价仅上升15%,相信下季度,房价至少仍有5%的上升空间。

  整体工资增加 带动楼市持续向上

  除了牛市持续、实质利率趋跌以及新盘供应减少等因素外,在CEPA因素推动下,香港市民就业机会及工资有所增加,职位稳定性较早年为高。买楼供楼是一个历时长达20~25年的长期承诺,需要买家以稳定、充裕资金的支持。因此,今年年中开始,整体工资增加以至职业稳定性的提高,将持续刺激住宅物业的需求,带动楼市持续向上。

  周满杰认为,现在楼市牛皮待变,各项基本因素仍利好楼市,加上实质利率偏低,而发展商放慢推盘,令购买力转投二手市场,刺激换楼流转力度,预计楼市转势下跌的机会非常低;此外,楼市在过去数月的调整期中,已累积相当购买力,加上市场预期卖地成绩理想,估计今年第四季的楼市将重新上升,整体住宅物业成交量可再升30%,而房价则会有5%的上升空间。

 
编辑:吴歆】
 


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