老投资客重返上海滩二手房价格止跌反弹

2010年08月11日 08:57　来源：上海证券报　

　　经历了5、6月份的市场谷底，7月上海二手房市场出现触底反弹。7月，上海二手房总成交套数为7700套，虽然仍仅为正常情况下月成交量的一半左右，但环比已有22%的大幅回升。不仅如此，据记者了解，市中心高端区域的投资客积极性也正在复苏。

　　⊙记者朱楠

　　市中心高端区域投资客现身

　　据易居臣信古北分行介绍，一个浙江投资客，长期关注古北板块，是该门店的老客户。年初2月份由于担心市场下行，将一套2008年年底购置的古北国际广场三房出手套现。经过近半年的观望，该投资客认为政策利空已经出尽，另一方面除了楼市也找不到更稳定的投资渠道，故7月份起开始频繁询价，且对降价5%左右的房源表现出浓厚兴趣，最终通过该分行购入一套古北国际花园160平方米三房，总价690万。事实上，在古北像这样常年关注板块市场的投资客不在少数。

　　根据易居臣信对旗下近80家门店的调查显示，7月七成以上的门店客户来访量、带看量等重要指标均出现回升，成交量方面较6月份增长近三成。宝山共康、闵行莘庄、长宁天山等自住需求集中的板块成交量增幅较大，随着政策面逐渐平静，相当一部分5、6月份持币观望的刚性需求重新入市。

　　与自住型买家几乎同步，市中心高端区域的投资客积极性也正在复苏。易居臣信在古北、北卢湾和新天地的门店均反映，5、6月份板块内投资客基本绝迹，但从7月份下半月开始，随着政策面逐渐稳定，有不少关注板块多年的“老客户”又重新出来询价，而价格低于周边市场10%左右的挂牌房源便能点燃这些老投资客的看房热情。

　　上海中原的成交数据统计也反映，上海部分中心城区二手住宅成交量7月大幅增加，主要是徐汇、长宁、黄浦和浦东陆家嘴等中心区域。主营高档住宅二手交易的德佑地产旗下多数分行经理表示，7月客户来访量和带看量明显增加。虽然政府明确表示严抓房贷，而高端楼盘投资客资金雄厚，通常采用一次性付款，受房贷影响有限，一旦房价松动，随时准备入市抄底。

　　易居臣信市场研究中心杨晨青表示，古北、新天地、北卢湾等市中心一线高端板块通常拥有相对固定的投资客群体，在楼市调整周期中，一旦板块房价出现明显下跌便能立即吸引这部分投资客入场抄底。这部分高端投资客通常对银行贷款依赖程度较低，甚至相当一部分为全额付款，故信贷政策的收紧无法削弱其购房能力。从一定意义上说，这些稳定的投资客对板块房价形成有力的支撑，这也是市中心高端楼盘房价在历次楼市回调中表现出强大抗跌性的重要原因。

　　大部分标杆楼盘价格止跌反弹

　　21世纪不动产对上海16个热点板块的标杆楼盘二手房交易价格的监测显示，有11个板块的标杆楼盘均价在5月末至6月初达到最大跌幅之后，7月再度小幅上升。其中，超过三分之一楼盘的成交均价已经回升至4月末、5月初水平。上升幅度最大的是闸北大宁板块的“新梅共和城”和杨浦控江板块的“新凤城”，6、7月份成交均价升幅在6%-16%，已与4月中旬高点持平。

　　该监测数据同时显示，7月仅有3个标杆楼盘的部分户型成交价格较6月有2%-13%的滑落，其余楼盘价格均未出现继续松动。所有监测楼盘中，四分之一楼盘价格出现3%-11%的上扬。这些上涨楼盘的所处地段、建筑品质以及学区房等利好因素，成为了他们抗跌的法宝。

　　21世纪不动产上海锐丰新梅分行经理刘珍德介绍，在第一波政策调控下，闸北大宁板块的“新梅共和城”成交均价在5月末下滑最大幅度达13%。但在学区房利好刺激下——重点小学闸北实验小学有望成为其对口学校，其买卖价格从6月开始持续反弹，7月已经回升6%-8%，达到5月初2.55-2.85万元/㎡的水平。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，标杆楼盘的价格走势对所处的局部楼市往往能够起到相当的影响，目前16个板块的标杆楼盘价格多数止跌，对上海二手房价格走势的企稳也将起到一定作用。事实上，7月下旬成交量的回升为房价企稳提供了支撑，上海二手房市场在经过第一波降价后仅有个别楼盘仍在小幅下行。此外，随着后市交易量的缓慢复苏，多数房东不愿再提供议价空间。

　　投资客转售为租占新增量七成

　　从二手房租赁市场来看，7月各板块租赁交易量与6月基本持平。经历5、6月的租赁高峰之后，受高温天气因素影响，7月浦东联洋、北蔡、长宁古北等板块成交量有10%-20%滑落。而闸北大宁、闵行七宝、浦东周康的应届生就业带动租赁交易量仍然有20%的环比上涨。尽管成交量表现不一，但各个板块的租金水平基本与上月持平，仅有少数板块的小户型房源因供不应求引起租金约5%的环比上涨，如长宁古北板块的古北瑞仕花园即是如此。

　　21世纪不动产的调查同时发现，存量房源中的投资客业主热衷于将持有物业挂牌出租，占7月新增挂牌出租房源的比例达七到八成，这一现象在长宁古北、浦东周康、徐汇中心、闸北大宁等板块均有出现。如徐汇中心板块目前出租房源里，有一半房源的业主为学区房短期投资客，另有三成挂牌房源则是长期投资客避免空置而挂出。而此类房源也的确受到了留学生和境外来沪工作人士的青睐。

　　徐汇中心的知名楼盘东方曼哈顿，在7月就有一套此类房源的租赁交易达成，成交价为7500元/月。据21世纪不动产上海锐丰曼哈顿分行经理王轶介绍，该业主本身已有一套自住房，该套出租房源是子女就读挂户口而短期持有。目前，同类房源的买卖价格维持在4.5-4.8万元/㎡，计算下来的房屋总价与其4月份买入时的365万元基本相当。

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