- 专家观点：明码实价卖房考验开发商定价智慧
话题背景：最近一段时间，国家对房地产的调控政策频出，内容从土地到税收到信贷到企业，涉及面非常广。10日，国务院再次发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(业界称为“国十一条”)，针对近期部分城市出现的房价上涨过快、加强风险防范和市场监管等问题作出要求。
在国家再三禁令下，房地产市场(特别是重庆楼市)是否会发生新的变化？
A
房价上涨势头将得到抑制
主持记者：国家对房地产实施的系列调控政策，多数是之前的旧政策，并无新意，这些政策对抑制高房价会起到什么作用？会不会成为“越调越涨”的怪象？
沈光明：最近的楼市政策不断，多为旧政策的重新强调，但也不乏对原来政策执行力度的明确。政策的针对性推出无疑对房地产市场目前的上涨势头过快有抑制作用，因为目前的房地产市场，特别是一线城市的房地产市场的价格增长速度已经表现出了十分明显的非理性增长，这不利于地产行业未来持续稳健的发展，调控之下越调越涨的可能性较少。
徐波：涨跌是市场规律，价格最终决定于市场的自我选择和消费者对于未来的预期。理性，往往代表不了事实。
王雪松：此次出台的调控政策并不猛烈，应该说只是“微调”，但在当前形势下对房价持续上涨还是会起到一定的抑制作用，“越调越涨”的现象应该不会出现。首先，当前的房价已经处于高位运行；其次，目前来讲，刚需已不是主流，投资需求所占比例更大。
张扬能：也不是完全没有新意，其中二套房贷政策已经在短期内迅速从严。之前“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”,在“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价�！庇纱丝杉乙种聘叻考鄣木鲂�。这对市场的利空性，房地产市场将进入一个短暂的自我调整阶段，但楼市的量价关系，还需根据市场供需情况来决定。
B
房地产投资趋于中长期
主持记者：在10日出台的国11条中，明确要求抑制投资投机性购房需求，同时在对二套房首付、住房不满5年转让征收营业税等措施下，楼市的投资需求是否会受到打击？
沈光明：首付的提高对于投资门槛是某种意义上的提高，但应该不是太明显，其影响远比增加一成首付来得更有力量。因为政策对投资行为抑制的影响反而更大，这在某种意义上影响到了未来房地产市场价格走势的预期，而投资行为和市场的预期是紧密关联，市场预期不好，说明未来的升值潜力将会受到影响，营业税的措施对投资相对二套的影响会更大些，首付是提高投资门槛，营业税会提高交易成本。
徐波：市民投资渠道有限，在现状不改变的大背景下，投资需求依然会出现，但投机行为必然减少。
王雪松：相对来说，“住房不满5年转让征收营业税”对投资性购房的打击更大，对这些投资者来说，退出门槛更高，持有时间更长，利润空间变小。二套房首付比例的提高也会抑制投资性购房，比如之前10万元的首付可以买的房子，现在至少也得首付15万元，也是对投资者原始成本的考验，增加资金风险。
张扬能：投资者会产生一定的观望情绪，房价短期内快速上涨的现象有望被抑制，相应的短线投机行为也有望被控制，但经济通胀现象或股市走势无法改善的话，在投资者资金去向渠道有限的前提下，大量的投资仍只能涌向房地产以求中长线保值。
C
保障性住房对楼市影响有限
主持记者：国务院要求加快推进保障性安居工程建设，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，而重庆的政策保障性住房的供应也明显增加，保障性住房影响最大的是中低价位、中小户型的商品房影响，房企是否应该在产品设计上有所变化？
沈光明：虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围，但对于整个市场的需求面来讲还是相对较小，只是对市场化房地产业供应的一种补充，而且保障性用房的价格和中小户型的商品房在价格存在一定程度的落差，这样的直面冲击是局部的，影响不会太大，房地产的产品创新是理性市场下的基本选择，也是规避市场风险的重要法宝。
徐波：不自我进化，就只有被动退化。产品当然要调整，更要了解客户的购买心理，比如80后、90后，他们的生活方式与生活态度与70后差异明显，就看开发商们自己的水平与营销段位了。
王雪松：加快推进保障性住房建设对调控楼市起到的作用比较微弱，保障性住房相对于商品房体系来说所占的比例太小，主要影响的是低端人群，并且任何人都有向高端产品看齐的需求，因此不会影响市场的运行。
张扬能：中低价位和中小户型商品房之间并没有必然的关联，实际上由于土地市场的进入门槛越来越高，对于很多房企而言，在国家推进保障性安居工程建设的前提下，未来进入中低价位商品房的市场也不失为获取经济效益和社会效益的选择。
D
商品房销售明码实价难界定
主持记者：在对房地产企业的政策中，要求已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，明码标价对外销售。在重庆楼市中也存在开发商捂盘现象，此举会给重庆楼市和房企带来什么影响？
沈光明：公开房源不捂盘惜售也是比较早的规定，目前的市场执行状况也良好，但明码实价的对外销售规定的信息公开化和透明化对消费者是一种利好，但何时公开，以何种方式公开，中间是不是存在变化都是难以界定的，价格总体来讲还是一个营销的变量，供需是决定价格最好手段，可以公开，但不能形成干预。
徐波：加剧洗牌。反向推导，开发商会更加注重阶段的价格策略与推盘策略，营销人折腾的几率提高。
王雪松：“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，明码标价、对外销售”对打击开发商捂盘现象起到的作用并不大，开发商可以通过调整开发节奏来逃避这一政策限制，比如此前一次性推出10万平方米，现在可以只推出5万平方米，根据市场情况适时加推。但要求“明码标价对外销售”对开发商的定价体系则是一个考验。
张扬能：该政策有望打击市场上一些开发商不规范的捂盘提价行为，一定程度上可改善市场的供需关系，抑制开发商捂盘提价的行为。不过很难限制一些相对高明的开发商通过采取不同折扣调整房价的行为。
E
央企投资房地产是“被限制”
主持记者：上周，国资委再发“央企慎入楼市”风险提示，并明确表示投资房地产是高风险领域，此举是否会让房地产投资出现回落？统计数据显示，今年前11月，重庆房地产开发投资已达到1040亿元，预计年底将达1200亿，同时，我市房地产市场已有大批央企进入。
沈光明：资金总是流向有利润和风险较小的区域，如果房地产领域是高风险领域，那么自然投资会回落，但事实上，从目前的经济结构上讲，从城市化的进展对地产的支持来讲，地产在未来10年的投资都是可以期待的，即使有回落，应该都是阶段性，资金对地产市场的长期看好依然是可以判断的方向，当然央企在09的地王频出也让人们加重了国进民退的担忧。
徐波：央企被限制！记�。菏恰氨弧�、而非主动，央企减少，难道民企就会大规模进入吗？在产能过剩与产业转型没有充分实现价值的背景下，格局难以改变。但这也表明政府的一种姿态——国进，需要立足更高层面的研发与竞争，比如国家战略布局考虑下的总体策略。同时，也要鼓励民进。
王雪松：国资委此前发出的警告并不是强制要求，仅是一种风险提示，对这些央企来说并不构成决策因素。对这些央企来说，是否能够获得银行足够多的贷款额度和其他方面具备的优势，也即资金的来源和投向才是影响决策的关键。
张扬能：此举旨在抑制房地产投资过热的势头，但想在短期内让房地产投资回落，仍不太现实，在新政下打击囤地和提高土地款首付的要求下，2009年遍及全国的新、老地王不得不在政策要求的时间内开工，在近2年内房地产投资的上升势头因大量土地入市而难以回落，最快的反应也要在2年之后。
F
多数渝房企不具“房产信托”条件
主持记者：2010年中国人民银行工作会议上的消息称，今年将开展房地产投资信托基金(REITs)试点有关工作，此措施能否真正解决房企的融资渠道，降低对银行贷款的依赖度？重庆房企进行REITS会面临什么难度？
沈光明：09年的放贷充足，资金的流动性充足，加上市场状况好得出乎意料，开发商的资金问题不大，当然REITS对融资渠道有很好的开拓作用，目前的问题是制度环境和信用制度不太支持。
徐波：目前重庆的金融手段与金融工具相对开发企业，还不是特别多！重庆房地产企业对于资金的路径设计必须要调整，不然外来大鳄会逐步蚕食掉市场份额！重庆的地产企业，不仅追求在产品与品牌上的高度，也需要在资本运用上的风生水起。
王雪松：此举只是金融系统给自身找的一条降低风险的出路，对房地产行业来说并不算是一种利好。房地产投资信托基金(REITs)对开发商来说仅是多了一种融资渠道，但对开发商自身的要求远远高于普通的银行商业贷款。对于大多数开发商而言，如果能够通过简单的渠道获得银行贷款，都不愿意多此一举。
张扬能：在市场火热的环境下，房企融资渠道相对宽松，而此消息的透露，是否隐含了2010年可能对市场深度调控、是否是金融界在筹备预备措施都尚需时间验证。但对于房企而言，银行贷款在一定长时间内仍然是成本最低的融资渠道，因此银行贷款在一定时间内仍然是房企依赖的主要融资渠道。
同时，房地产投资信托基金(REITs)的投放，也需要房企有相对稳定回报的优良资产进行支撑，对目前重庆房企而言，具备该项条件的企业并不多，但房地产投资信托基金(REITs)相比投行和民间融资，较低的融资成本在未来仍是重庆房企关注的热点。
主持记者 叶林 肖玲 吴神忠
特邀嘉宾：
重庆立业房地产顾问有限公司副总 沈光明
联合国际营销总监 徐波
重庆市人民政府发展研究中心房地产研究中心特约研究员、重庆容磁企业管理咨询有限责任公司总经理 王雪松
克而瑞重庆机构运营总监 张扬能
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