- 楼市“国四条”之影响:想说“变盘”不容易
“国四条”一出,沪深港三市地产股即刻全线下跌。本周二A股市场的84只房地产股票中,仅7只上涨,77只下跌,房地产板块平均下跌2.62%,领跌大盘。风声鹤唳之间,楼市要“变盘”了吗?
有人说,中国楼市和股市一样是“政策市”,并由此认为楼市将在“国四条”出台后会像2007年“927新政”后那样掉头向下。但笔者认为,此次“国四条”更应看作是中央对楼价涨幅过大的部分城市一次震慑。究其内容,无论从措施细则还是执行力度都无法与“927新政”相提并论。
首先,从“国四条”内容上看多为框架性的指引,而非具体的行政命令。如增加普通商品房的有效供给这一条本身并不是新说法,但就广州市场看,特别在中心市区,无论如何增加供应并压制户型,旺盛的需求和开发商的商业运作都会将其托成“海鲜价”,90平方米不到照样被包装成豪宅销售,购房者一样趋之若鹜。面积下来了,品质上去了,价格如何能降?
值得注意的是,927新政只是压倒骆驼的最后一棵稻草,此前已有连续出台的“国六条”、“国八条”等多个调控文件以及连续多次加息作为铺垫。楼市是政策市不假,但也绝然不会像股市那样波动,毕竟住房变现能力有限,更没有各种技术指标做短线指导,不可能想抛就抛。
其次,旺盛的需求不可能轻易“变盘”�！�927”所带来的变盘效应不仅是因为政策的严厉打压和购房成本的上升,也有全球金融海啸和中国经济增长预期放缓导致人们的心理受挫。反观如今,中国成为全球经济的“救星”率先走出泥潭,优惠政策令内需再度旺盛,宽松的信贷为楼市不断输血,换房改善性需求强劲,这些因素都不是短期内可以统统消失的,楼市也自然不会需求萎缩。
合富辉煌的市场调查显示,四季度广州超过70%的潜在置业者为换房客,30%的潜在置业者对明年楼价走势的判断仍然是继续攀升,认为楼价将略有下降的比例为22%。尽管近9成潜在置业者表示当前楼价偏贵或太贵,但11月广州成交量依然高达77.30万平方米,同比增加43.3%,表明需求并未因楼价高而退缩。
再次,各大开发商已经极其成熟,抗风险能力比金融海啸之前更强。仅从销售额看,万科今年必将突破600亿,保利、中海、绿城纷纷剑指400亿,开发商实力已经今非昔比。经过去年的寒冬,开发商也更加懂得要抱团智取,从亚运城拍地的结盟上就可管窥见豹。在恒大、龙湖上市后,中国地产第一军团几乎悉数登陆资本市场,潘石屹“百日巨变”的预言可能再不会出现。
笔者认为,“国四条”的出台具有极强的象征意义和明确的指向性,就是中央不会对房价上涨过快置之不理。但受宏观经济大局的制约,中央也不会迅速拿出具体强硬的手段来治理个别城市的楼市�？赐晗喙乇ǖ�,笔者对“国四条”的理解是四个字:好自为之。王昊
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