- “最牛别墅”被指炒作 每栋4000万占地7亩(图)(2)
每栋4000万元
是物有所值还是噱头
尽管木兰湖风景美，别墅容积率低，但一栋房子真的值4000万元吗?
对于四千院每栋别墅的成本，开发商不愿透露。虽然土地是多年前取得，成本并不高，但葛凯介绍，别墅最不可替代的资源地段和景观方面，四千院超过所有在售项目。
他介绍，在地段上，汤逊湖和盘龙城虽然是武汉中高档别墅主要聚集地，但作为国家3A级旅游度假区的木兰湖景观更好，别墅栋栋观湖望山，这是其他别墅项目所不具备的独特优势。另外，独特的设计风格也使得别墅的修建耗时长，众多建材要到外地厂家定做。比如其外墙砖采用了日本最新研制成功的“琴石”，每平方米造价700多元，这种美观、耐用的材料也是国内建筑中首次使用。
另外，由于地处景区，环保、污水处理等成本也比较高，别墅拥有自己的中水回用系统。“虽然只有4栋，却花了将近2年的时间去建造。时间成本也很高，如果一时找不到买家，空置成本很大�！备鹂�。
从去年底开始，四千院开始低调亮相。葛凯坦言，“刚开始心里也没有底，毕竟目标客户太少了�！彼樯�，这四栋别墅的买家将是“金字塔尖上的人”，身家起码几个亿才能消费4000万元的房子，“这个群体在华中地区规模并不大”。据介绍，目前该项目基本处于“口口相传”的阶段，有一些买家对四千院表示出了浓厚兴趣，他们都是在武汉以及湖南等地进行大型投资项目的企业家和企业集团。但他拒绝透露潜在买家的姓名�！肮虻谋鹗谖浜罕鹗谐≈芯」芩挤荻罘浅Ｐ�，也不是市场需求的主流，但正是由于这万分之一，甚至更少的高端消费群体的存在，才显示出其稀缺性，才会有一定市场空间的存在。”梁宏开认为。
“一开始并没有打算定位这么高，等做出来才发现，没有4000万左右的价格已经不能与之相匹配了。”梁宏开坦言。
中国指数研究院华中分院首席分析师李国政对于泰合四千院的定位，则觉得“有点突�！焙汀盎共怀墒臁�。他认为，在武汉地区，这样的定位很难面向私人客户，因为没有规模效应，配套也跟不上。他认为，给某些公司作为对外交流的企业会所可能会更适合一些。一个有意思的佐证是，该别墅区“聘请”了一只退伍军犬来守门�！氨暇贡鹗淮扒�，离开人口密集的地方有段距离，有什么事情即使报警，等待警察赶到也有很长时间。”葛凯笑称。
对此，一位业内专家认为，作为一个不可多得又无可复制的板块，千万元以上的“超级别墅”要求更“苛刻”。
他指出，一般来说，在位置选择上，必须有独特的自然资源来支撑;设计上，要由著名的建筑设计师来设计，并在设计上有新的突破;在施工、装修上，品质应不同凡响，设备高科技含量要居领先地位，本身形成的文化、风格也要居于领先地位。
日均成交仅半套
武汉别墅市场并不太火
对于别墅的销售，不同的“级别”，市场的“吞吐”也是各自不同。
长期观察房地产走势的一位分析专家表示，随着别墅价格的不断增加，成交就越往“金字塔尖”走，超过1000万元之后，市场份额会大幅缩小。由于其所匹配的“金字塔尖”客户层相对很窄、需求有限，成交表现也就平平。
他认为，500万元以下的中低端别墅最受市场欢迎，这类别墅占市场份额近八成，从产品形态看，这个价格段的别墅以联排和独栋为主，产品线相对来说比较丰富。500万-1000万元的中高端别墅成交也比较稳定。而总价超过1000万元的高端别墅则显得“门庭冷落”。
他特别指出，对于总价超过2000万的顶级别墅，买家更是“凤毛麟角”，即使在沿海等一些地区，日均成交也仅有半套，即两天只能成交一套。
从武汉市场来看，目前有60多个项目推出了别墅产品，但市中心的多数项目都是打擦边球，类似联排、双拼、叠拼等“类别墅”产品，并不是真正意义上的纯别墅项目。独栋纯别墅项目主要集中在盘龙城、汤逊湖等区域，面积多在300—500平方米，均价多超过1万元。虽然价格没降，但这些别墅销售并不乐观，去年以来成交非常冷清。
四千院开发企业也感觉，目前金融�；问葡拢蚣铱赡苊挥性て诘哪敲蠢止�。
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高档别墅
5年前，为节约有限的土地资源，国家停批别墅用地。几年来，一些标价过千万元的独栋别墅不时出现。
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