- 09年楼市V型反转 业内分析明年有望走向供求平衡(2)
调控政策有保有压
中央经济工作会议后，房地产调控政策密集出台。12月14日，国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”；“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然，今后的房地产调控不会“一刀切”，差异化定向调控将成为主要手段。
北京大学陈国强认为，房地产调控政策将采取“有保有压，区别对待”的方式，二套房贷收紧将是必然。与此同时，中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整，行业整体趋势仍向好。
长城证券分析师黄清林指出，目前政策力度尚不大，预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策，地产调控政策空间有限，购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策，并将对房地产市场形成压制。
中国高策地产顾问机构董事长李国平分析，政府对房地产的调控将是有“扬”有“抑”的双重目标：一方面，希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业持续“景气”，保障巨大的开复工建设量，带动上下游相关产业的发展；另一方面，政府也将通过抑制“投机性”行为来压制涨幅过大、过快的房价，高房价不仅会给银行房贷带来潜在风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。
2009年楼市六大关键词
◆泡沫◆
2009年楼市在一片低迷中拉开帷幕，但3月以来，全国70个大中城市房价环比连续上涨，国房景气指数也一路回升，市场迅速回暖，楼市价量齐涨，仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平，销售面积超越2008年全年，并接近2007年峰值时的全年水平。
◆地王◆
自5月份北京拍出广渠门外10号地开始，众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年，“面粉贵过面包”的现象频频上演，土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块；绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块；广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金，成为“地王”的制造者和拥有者。
◆捂盘◆
今年开发商捂盘之风又起，推迟楼盘入市时间、分批销售、炒号认筹、内部订购等现象层出不穷。有关部门一直在打击开发商的捂盘行为，尤其是在年底，相关措施开始加强。
◆囤地◆
在地王频出的同时，开发商囤地、老地王“晒太阳”的现象也颇引人关注。根据国土部的调查，目前全国闲置的房地产用地约有1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。打击热点城市炒地、囤地将成为国土部门下一步的工作重点。
◆上市◆
7月，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场，标志着房企IPO时间窗口的开启。11月，恒大地产、明发集团、龙湖地产、深圳花样年集团等纷纷在香港挂牌。
不少已上市的地产商进行了再融资。今年，“万保招金”四家地产商的再融资规模超过280亿元，富力、远洋、泛海建设等公司通过发行公司债也顺利募得资金。值得注意的是，银行授信也是房企融资的重要渠道。统计显示，1-11月，获银行授信最多的10家房企共获得约2400亿元授信，其中万科、绿地、金地和SOHO中国获得的银行授信均超过300亿元。
◆国四条◆
从年初颁布的各项房产优惠政策，再到年底打出的“国四条”等组合拳，房地产政策由松到紧的过程正是对楼市变化的最好注解。在税收优惠政策到期叫停的同时，国家将从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面促进楼市健康发展。此外，有关部门还规定，开发商拿地首付比例不得低于出让总价的50%。(于萍 整理)
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