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预告登记防止一房二卖 物权法�;げ欢辛�
2007年05月23日 16:27 来源:半月谈


    2007年5月12日,湖北宜昌新华书店里发售的《中华人民共和国物权法》读物,作为民法典的重要组成部分,使我国的公、私财产都得到了应有的保障,涉及人民群众切身利益、关系国计民生的《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。(资料图) 中新社发 任卫红 摄


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  预告登记制度:

  防止“一房二卖”

  2006年9月,房地产开发商甲公司急欲销售其开发的最后1套商品房,于是打电话给乙某和丙某,表示售房。10月8日,甲公司与乙某签订买卖合同并交付该房屋,乙某支付了全部房款,双方约定半年之内办理所有权证书。10月16日,甲公司以更高的价格与丙某签订买卖合同并办理了产权转移登记。乙某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由,将甲公司告上法庭,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并请求甲公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。法院审理认为,甲公司“一房二卖”的行为已经构成欺诈,判决甲公司除返还乙某已付购房款外,还应赔偿乙某购房款一倍以内的赔偿金。

  说法:购房人与开发商签订商品房买卖合同,发生的是债权效力�?⑸探梅课萦致舾怂瞬⒌羌�,最终发生的是物权效力。同一房屋,债权与物权并存时,根据物权优先于债权的原则,谁先登记谁先取得房子。第二手购房人取得房屋所有权后,第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。那么,第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢?为此,物权法规定了预告登记制度。

  根据物权法的规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。也就是说,当购房人买了一套预售商品房后,如果申请了预告登记,未经其许可,开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。预告登记制度对购房人的权利保障更为有力,并且也起到了�;そ灰装踩�、维护信用秩序的作用。

  当然,在办理预告登记后,要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记,否则预告登记失效。

  实施统一登记制度:

  不动产登记将提速

  土地、房屋、林木等不动产是老百姓最重要的财产。这些不动产物权的归属需要登记加以明确,登记对不动产物权的公信力至关重要。一般情况下,不动产物权的设立、变更、转让和消灭等变动,经依法登记后才能发生法律效力,这是不动产公示原则的具体体现。

  然而,我国目前的不动产登记部门杂乱,导致重复登记、资料分散、浪费资源等弊端相当严重。例如,土地权属变动由政府土地管理部门负责登记,房屋权属变动由政府房产管理部门负责登记,林木和林地权属变动由政府林业主管部门负责登记等等。

  说法:物权法实施后,不动产登记部门混乱的状况将大为改观。根据物权法的规定,不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定�?悸堑轿锶ǚㄔ诮衲�10月1日起施行,所以不动产统一登记规定出台前,地方性法规可以先行作出规定,作为过渡。统一登记制度将使不动产登记大大“提速”,“办证难”问题有望缓解。

  不动产登记按件收费:

  办证费用可节省

  一直以来,我国各地对不动产登记采取的计费方式和收费标准差别很大,存在着收费过高、重复收费等不合理问题。仅就房屋所有权登记费来说,房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。除注销登记不收费外,对住房收取的登记费,可谓五花八门,有按房屋价值量定率计收、有按房屋建筑面积定率或定额计收、有按套定额计收等。住房以外其他房屋所有权登记费,统一规范为按宗定额收取。具体到地方,对“按宗定额”的核定标准各不相同。比如,有的地方非住宅房屋所有权登记收费标准按照建筑面积累计收取,最低每宗200元(建筑面积100平方米及以下),最高每宗1万元(建筑面积2万平方米以上)。

  说法:实际上,登记机构并非营利性组织,所做的登记工作一般是形式审查。无论不动产的面积与价值大小,都不会影响不动产登记的程序。针对上述问题,物权法作出规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。通过规范不动产登记收费行为,可以避免一些行政管理机关滥用职权,借机搞登记收费“创收”,也减轻了当事人的负担。(刘中流)

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